大变局时代，如何把握趋势，穿越周期？12月12-13日，由凤凰网主办，凤凰网财经承办的“2021凤凰网财经峰会”在上海举办，本届峰会以“趋势与周期”为主题，一汽红旗为战略合作伙伴。峰会凝聚近五十位国内政、商、学界嘉宾，展望国际国内形势，把脉经济发展动向，共话世界经济复苏方向与中国经济发展新路径。

　　独立经济学家、民建中央经济委员会副主任马光远在“中国资产、中国趋势”分论坛发表主题演讲。他预计，2022年房产税会选定试点城市进行试点，但是影响中国房地产未来的不是房产税。

　　第一、住房供求基本平衡。未来新增住房主要有3个方向：首先，首套住房需求，但这种已经大幅降低；其次，改善性的需求；另外，城市更新的需求。

　　第二、房地产在高质量发展过程中的发展模式已经发生改变。在双碳目标下，建筑行业作为减排的重要行业需要承担贡献，立足于双碳目标房地产行业未来的方向非常明确，就是大力推行绿色建筑，大力推行智能化的智能建筑。

　　第三、中国城镇化的发展。随着中国人口结构的变化，有些城市人口在下降，有些城市人口仍然在增加，人口往大城市、城市群的流动会加速。

　　马光远认为，房地产未来仍然有很大的发展空间，我们需要在基本面已经完全改变的情况下，在房住不炒的大原则下，如何维护房地产市场的稳定。

　　第一、房地产的稳定攸关2022年中国宏观经济的稳定，房地产如果出现大的波动就会成为拉动中国经济向下的一个风险。

　　第二、解决房地产的风险，包括企业的债务风险需要时间和耐心。“如果听任一家企业倒下不是最好的选择，也不是最好的博弈，虽然可以给它教训，但是购房者的利益谁来保护？金融机构的利益谁来保护？”

　　马光远预计，“中国房地产市场化20多年积累了很多的问题，要解决这些问题推动行业转型，至少也需要20年的时间”。

　　他坦言，“我们不要把房地产作为短期刺激经济增长的手段，但是也不能让它成为中国经济的拖累，现在最大问题就是听任房地产风险出现，这是不理智的。房地产是不是灰犀牛？处理好就不是灰犀牛，处理房地产的风险需要什么？需要时间、需要耐心，而不是打压”。

　　第四、房地产一定要转型，包括房地产行业以及相关从业者。房地产行业仍然大有可为，它的未来发展方向就是国家鼓励的方向，比如绿色、智能、数字化等等。

　　第五、老百姓要更好地理解房住不炒。“我们预计2022年的房产税应该会选定部分试点城市进行试点，但是影响中国房地产未来的不是房产税。大家一定要意识到，投资房地产跟过去不一样了，房价会跌，房价会常态的跌，这可能会成为大家以后对房地产的一个比较正常的认识”。